공장부지 조성공사를 검토하시는 분들이 가장 먼저 물으시는 것은 대개 두 가지입니다. 「어떤 순서로 진행되느냐」 그리고 「얼마나 걸리느냐」입니다. 건물 공사는 눈에 보이는 결과물이 있어 진행 상황을 가늠하기 쉽지만, 부지 조성은 땅의 모양을 바꾸는 일이라 어디까지 왔는지 알기 어렵기 때문입니다.
이 글은 공장부지 조성공사가 어떤 단계를 밟아 진행되는지, 그리고 기간을 좌우하는 것이 무엇인지를 발주를 검토하시는 입장에서 정리한 것입니다.
부지 조성이란 — 「땅을 쓸 수 있게 만드는」 공사
공장을 지으려면 먼저 건물이 앉을 수 있는 땅이 있어야 합니다. 원래의 땅은 경사져 있거나, 높낮이가 제각각이거나, 비가 오면 물이 고이거나, 무거운 것을 올리기에 충분히 단단하지 않은 경우가 대부분입니다.
부지 조성은 이 땅을 계획한 높이의 평탄한 지반으로 바꾸고, 그 위에 건물과 장비 하중을 견딜 수 있도록 다져 놓는 작업입니다. 여기에 물이 빠질 길과 진출입로까지 갖추면 비로소 건축 공사를 시작할 수 있습니다.
「건물 공사 전에 하는 준비」가 아닙니다.
부지 조성은 건축물이 앉을 기초 지반 자체를 만드는 공사입니다.
여기서 다짐이 부족하면 건물이 올라간 뒤 바닥이 내려앉고,
배수가 어긋나면 장마마다 같은 자리에 물이 고입니다.
나중에 고치기가 가장 어려운 부분이 이 단계에 몰려 있습니다.
진행 순서 — 일곱 단계
현장 여건에 따라 순서가 겹치거나 나뉘기도 하지만, 큰 흐름은 다음과 같습니다.
- 현황 측량과 지장물 조사
지금 이 땅이 어떤 모양인지부터 정확히 잽니다. 계획 높이와 비교해 깎을 곳과 메울 곳을 가르고, 부지 안팎의 기존 관로·전주·수목 등 공사에 걸리는 것들을 확인합니다. - 인허가와 관계 기관 협의
개발행위허가를 비롯해 부지 성격에 따라 필요한 절차를 밟습니다. 진출입로가 도로에 접하면 도로관리청 협의가, 배수를 하천이나 기존 관로로 내보내면 그 관리 주체와의 협의가 따로 필요합니다. 공사 기간에 가장 큰 변수가 되는 단계입니다. - 벌개제근과 표토 제거
나무뿌리·잡초·유기물이 섞인 겉흙을 걷어냅니다. 이 흙을 남겨 두고 그 위에 성토하면 시간이 지나며 썩어 내려앉습니다. 걷어낸 표토는 조경용으로 쓸 수 있어 따로 쌓아 두기도 합니다. - 절토와 성토 — 땅의 높이를 맞추는 일
높은 곳을 깎고(절토) 낮은 곳을 메웁니다(성토). 이때 부지 안에서 깎은 흙으로 메우는 양을 최대한 맞추는 것이 중요합니다. 맞지 않으면 흙을 사 오거나(사토 반입) 남는 흙을 실어 내야(사토 반출) 하는데, 운반 거리가 곧 공사비가 되기 때문입니다. - 다짐 — 눈에 안 보이지만 가장 중요한 단계
메운 흙을 한 번에 쌓지 않고 일정한 두께로 나눠 깔면서 층층이 다집니다. 한꺼번에 쌓아 올리면 아래쪽까지 다짐이 미치지 않아 나중에 가라앉습니다. 층마다 다짐 상태를 시험으로 확인하며 올라갑니다. - 배수 시설
부지에 떨어진 빗물이 어디로 모여 어디로 빠질지 길을 만듭니다. 측구·집수정·배수관을 계획 높이에 맞춰 설치합니다. 부지 안에서 아무리 잘 만들어도 내보낼 곳이 받아 주지 못하면 소용이 없어, 앞선 협의 단계와 맞물려 검토합니다. - 진출입로와 마무리 포장
공사 차량과 이후 물류 차량이 드나들 진입로를 갖추고, 계획에 따라 부지 포장을 시행합니다. 준공 측량으로 계획 높이대로 되었는지 확인하면 건축 공사에 땅을 넘길 수 있습니다.
기간을 좌우하는 네 가지
같은 면적이라도 공사 기간은 크게 달라집니다. 주로 아래 네 가지가 갈라 놓습니다.
| 요인 | 기간에 미치는 영향 |
|---|---|
| 인허가·협의 | 착공 자체가 늦춰지는 요인입니다. 관계 기관이 여럿 걸리면 협의가 순차로 진행되는 경우가 있어, 토공 물량보다 이쪽이 일정을 더 크게 흔드는 현장도 적지 않습니다. |
| 흙의 균형 | 부지 안에서 절토와 성토가 맞아떨어지면 흙을 실어 나를 일이 줄어듭니다. 반대로 크게 어긋나면 반입·반출 차량 대수와 운반 거리가 그대로 공기와 공사비에 붙습니다. |
| 지반 상태 | 연약한 지반이거나 지하수위가 높으면 지반 개량이나 치환이 추가됩니다. 굴착 중 예상 밖의 암반이 나오는 경우도 마찬가지입니다. 지반조사 결과가 있으면 이 변수를 미리 좁힐 수 있습니다. |
| 날씨 | 토공은 비에 직접 영향을 받습니다. 흙이 젖으면 다짐이 되지 않아 마르기를 기다려야 합니다. 우기가 걸린 공정은 여유를 두고 잡는 편이 결과적으로 빠릅니다. |
발주 전에 준비해 두시면 좋은 자료
아래 자료가 있으면 검토와 견적이 훨씬 정확해집니다. 없더라도 확인부터 함께 진행할 수 있습니다.
- 지적도와 현황 측량 성과 — 부지 경계와 현재 높낮이를 아는 자료입니다
- 계획 평면도 또는 배치 계획 — 건물과 도로를 어디에 둘지에 따라 계획 높이가 달라집니다
- 지반조사 결과 — 있으면 지반 개량 여부를 미리 판단할 수 있습니다 (보링(지반조사)은 왜 할까에서 자세히 다뤘습니다)
- 인허가 진행 상황 — 어디까지 진행되었는지에 따라 착공 시점이 정해집니다
- 희망 준공 시기 — 건축 일정과 맞물리므로 역산해 공정을 짭니다
엠에스건설이 맡는 범위
부지 조성은 여러 공종이 이어지는 공사입니다. 저희는 토공사업 · 포장공사업 · 상하수도설비공사업 · 보링·그라우팅·파일공사업 네 가지 건설업 면허를 등록하고 있어, 절토·성토·다짐부터 부지 배수와 관로, 지반 보강, 마무리 포장까지 한 곳에서 이어서 진행할 수 있습니다.
공종이 나뉘어 여러 업체가 들어오면 그 사이의 공정 간섭과 책임 구분이 발주처의 일이 되기 쉽습니다. 이 부분을 줄이는 것이 저희가 할 수 있는 역할입니다.
| 단계 | 담당 사업영역 |
|---|---|
| 절토·성토·다짐 | 토목사업 |
| 지반 보강·치환 | 보링·그라우팅·파일공사 |
| 부지 배수·관로 | 상하수도 설비공사 |
| 진출입로·부지 포장 | 포장공사 |
공장부지 조성을 검토하고 계신가요?
부지 위치와 면적, 계획하고 계신 건물 규모를 알려주시면 진행 순서와 예상 일정부터 함께 검토해 드립니다.
온라인 문의 남기기 → 031-267-4796~8※ 공사 범위와 방법은 현장 여건과 설계도서에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 내용은 현장 확인 후 안내드립니다.
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